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完善土地二级市场规则需要进一步厘清的五个问题

时间:2019/7/25 18:42:59  作者:  来源:  浏览:0  评论:0
内容摘要:  在制度创新方面,《指导意见》有多处突破,当然也有一些需要在落实过程中进一步厘清的现实问题。  一、转让规则的完善与不足  《指导意见》第五条强调,“明确建设用地使用权转让形式”。具体是:“将各类导致建设用地使用权转移的行为都视为建设用地使用权转让,包括买卖、交换、赠与、出资以...
     在制度创新方面,《指导意见》有多处突破,当然也有一些需要在落实过程中进一步厘清的现实问题。

  一、转让规则的完善与不足

  《指导意见》第五条强调,“明确建设用地使用权转让形式”。具体是:“将各类导致建设用地使用权转移的行为都视为建设用地使用权转让,包括买卖、交换、赠与、出资以及司法处置、资产处置、法人或其他组织合并或分立等形式涉及的建设用地使用权转移。”

  何为“转让”?应该说,“转让”一词本身,已表明了其含义,即一个事物由一个主体向另一个主体的让渡与转移。因此,何为建设用地使用权的转移,是一个不言自明的概念,本无需做过多规定。

  对此,国务院于1990年发布的《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》(以下简称“《暂行条例》”)第十九条规定,“土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转让的行为”。

  然而,《城市房地产管理法》(2007年修改)第三十九条对建设用地使用权的转让有特殊要求,核心有两点,一是缴清土地出让金;二是完成开发投资总额的百分之二十五以上。

  以上严格要求,导致很多意欲转让建设用地使用权的用地人,因达不到开发投资总额的百分之二十五,而无法转让。

  比较常见的情况是,正是由于用地人资金不足,才被迫转让建设用地使用权。如果用地人已建设至开发投资总额的百分之二十五,真正需要转让建设用地使用权的情况可能极少。 毕竟,通常来说,完成开发投资后的收益更大。

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